Kjøpe småbruk med konsesjon

[Anne]

Vår familie har vært på utkikk etter et småbrukt en god stund, og nå har det kommet et småbruk på ca 80 mål til salgs i passe avstand fra jobb og skole. Bruket har konsesjon, så det er bo- og driveplikt. Det er ca 50 mål dyrket mark og resten skog. Bolighuset er fra 1900 og er ubeboelig uten omfattende renovering. Det er blant annet mye vannskader og råte, og er funnet aspest i ytterkledning.

Vi har allerede et småbruk (torp) i Sverige, men reglene der er veldig ulike fra Norge, så jeg klarer derfor ikke helt å finne ut av hvordan reglene fungerer i Norge.

Dersom vi skulle få kjøpt dette bruket, så måtte vi revet huset og bygget et større. Det er alt for lite for vår familie (har 5 barn), og sånn som det ser ut på bilder, er det lite å ta vare på. Jeg har prøvd å lese på regler ang. å bygge nytt våningshus, men finner ikke helt ut av det. Er det vanskelig å få tillatelse til å rive og bygge nytt hus? Hvordan vil verdien på et nytt hus settes - følger dette markedsverdi for boliger? Jeg har lest at verdien til våningshus ikke settes over 1,5 mill, stemmer dette fortsatt? For i så fall vil det være økonomisk veldig ugunstig å bygge nytt hus dersom vi noen gang skulle ønske å selge bruket. Dersom man bygger hus til 5 mill, så blir verdien fortsatt kun 1,5 mill?

Ang. dyrket mark og driveplikt. Vi ønsker å ha noen sauer, geiter og kanskje et par hester som trenger beite. Godkjennes beite som dyrket mark og oppfyllelse av driveplikten?

Ang. pris på bruket, så er verdi for boligmasser og jord satt til 1.3 mill. Så er det et tillegg for gunstig lokalisering siden bruket ligger nærme en mindre by, som også er på 1.3 mill. Så totalsum blir da 2,6 mill. Er dette vanlig?

Et småbruk med 50 mål dyrket mark - er dette stort nok for å ha et driftsgrunnlag overhodet? Vi tenker ikke å drive for næring, men ut fra at det er konsesjons og drivepliktig, så skulle man jo tro at det kunne drives som en heltidsjobb med en ok inntekt. Nåværende eier har for øvrig ikke bodd i boligen på ca 40 år og jorden er leid bort, så jeg er usikker på hvordan boplikten er overholdt til nå.

På forhånd takk for hjelpen!

 

 

[Jon Bonde]

Boplikten er som regel begrenset til 5 år, dvs at du er pliktig til å bebo eiendommen i 5 av de 10(?) første årene etter overdragelse. Dersom eiendommen i praksis er "ubeboelig" er det som regel mulig å få utsettelse eller å fravike boplikt. 

Verdien av et gårdsbruk settes som regel på grunnlag av flere faktorer, der en faktor er gårdsbrukets gjeldsbetjeningsevne, med tillegg for verdi av bolig og eventuelt nærhet til sentrum osv. Om du setter opp en bolig til 5 mill ville jeg ikke forvente å "få igjen pengene" ved et salg, men at det øker verdien av eiendommen er åpenbart. 

Et bruk på 50 daa kan godt være et heltidsbruk, er jo bl.a mange som har mindre enn dette på fullkonsesjon kylling eller egg. Grøntproduksjon evt bær/frukt er også eksempler på næringer som kan drives på mindre areal og gi høyt utbytte. En annen mulighet er selvsagt om det er dyrkbart areal i utmarka, dette kan du f.eks finne ut på gardskart.nijos.no (temakart: dyrkbart areal) 

Vet at mange kommuner legger ut konsesjonssøknader i fulltekst på sine innsyn-sider, kan være et greit tips å lese gjennom noen slike så ser du mer hvordan man behandler slike saker. 

 

 

[Anne]

Takk for tilbakemelding!

[Østlandsbonde]

Bolighuset takseres som vanlig bolighus ellers. Det kan tillegges opptil 1,5 mill for sentral beliggenhet. Dette er å anse som tomteverdi.

Bolighus er adskilt fra næringen og således ikke et skatteobjekt ved evt. salg. Det er derfor det samme om du kjøper et råttent hus på en vanlig tomt eller et gårdsbruk. 

Å bygge dyrt hus på et usentralt sted er sjelden god butikk, men det har ikke spesifikt noe med gårdsbruk å gjøre.